2006/09/27
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■ 今までの不動産市場

 今までの日本の不動産市場を簡単ですがご紹介します。
 日本の不動産市場は世界に比べ少し特殊となっております。 

 掲載事項(ここでのお話)

  1. 不思議な価格設定

  2. 投資の目的 〜キャピタルゲイン〜 
     【余談】 土地神話 土地投資は安全?

  3. ローンの種類
     【余談】 リコースローンとは
     【余談2】 ノンリコースローンとは

  4. 借り主優先型
     【余談】 この土地は誰の物?

  5. 投資の対象は現物



 
【今までの不動産市場】
先生
不思議な価格設定

 不動産の価格はどのようにつけられているかご存じですか?

 実は正確にはきまっておりません。
 「周りが1億円だからここも1億円」という感じで決まっております。
 近隣の不動産取引事例を参考にして決めるというのは裁判に似てますね
 こういった比較で決める方法を
  取引事例比較法  とよびます。
 


投資の目的〜キャピタルゲイン

 昔は不動産を投資目的で購入される方が大変多くいました。
 中でも、キャピタルゲインつまり値上がりで儲けようとしている方が
 大変多く、バブルの時には現金を持つより土地を持った安全という、
 土地神話すらありました。
 それは、土地がインフレに強い商品であるので常にインフレの状態であれば
 確かに土地の方が安全であるといえるのであって、現在のようなデフレ状態
 であれば土地はどんどん値下がりを続けます。

【余談】〜土地神話 土地投資は安全?

 ただし、確かに長期的に見れば経済はインフレ傾向にあるので「現金より
 土地の方が安全である」という考えすべてが間違っているわけでは
 ありません。
 ただし相当なお金持ちでもない限り、不動産を簡単に購入し簡単に
 売却するようなことができないので、不動産の取得は慎重にならざるを
 得ません。
 ただし最近では不動産の流動化で10万円単位で購入することもできるよう
 になりましたので、不動産投資もだいぶ身近な存在になりました。
 
                               >>不動産の流動化


ローンの種類

 リコースローン(遡及型ローン(そきゅうがたろーん))
 今までの不動産を担保にした借り入れはほとんどが遡及型ローンでした。
 ローンの求償権が借り手のすべての資産に及ぶ仕組みの借り入れです。

【余談】〜リコースローンとは〜
 遡及型ローンとも呼ばれ、担保にした不動産以外その「人」や連帯
 保証人に対して返済義務が生じる融資を遡及型融資つまり遡及型ローン
 と言います。

 例
  不動産を2億円で購入 
  しかし値下がりし1億円になってしまい1億円で売却。
  ローンの返済は1000万円返済済み。
  売却してできたお金1億円を返済に充てるが残り9000万円残っている。
  この残り 9000万円の返済義務が「人」に対して残る。

【余談2】〜ノンリコースローン
 非遡及型ローンとも呼ばれ、担保にした不動産以外に債務が及ばない
 融資のことで、「人」の信用を担保にするリコースローン(遡及型ローン)
 とは異なり、不動産そのものの収益力を担保に融資する。
 よって上記の例のようなことはおこりません。
 今後の不動産投資でノンリコースローンが利用されるケースが
 増えてくると思われます。

 ただし、ノンリコースローンにも注意が必要です。
 ・注意点  @ 金利・・・・・・・当然リコースローンより高い。
        A 融資期間・・・物件によらず5〜7年
        B 物件限定・・・稼働中の収益物件に限定。 など



借り主優先型

 今までの借地借家法では借り主の権利が強く、建物を貸したら契約期限が
 来てもなかなか明け渡してはもらえませんでした。
 これは戦後は特に住居がなかったので「皆に平等に住居を与えよう」
 ということから借り主が強くなったといわれています。

【余談】〜この土地は誰の物?

 有名な話で勝手に何年間か空き家に住み続けたら、その持ち主の物
 ではなく勝手に住み続けた人の物になるという話があります。
 現在はどうかわかりませんが、不動産には不思議なルールがたくさん
 あります。



投資の対象は現物

今まで日本における不動産投資はほとんどが不動産そのもの、つまり現物の不動産に対する投資がほとんどでした。





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