2006/09/27
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■ 今後の不動産市場


 日本における今後の不動産市場を簡単ですがご紹介します。
 
 

 掲載事項
  1. 変わる価格設定
     【余談】 収益還元法とは

  2. 投資の目的 〜インカムゲイン〜 

  3. ローンの種類〜ノンリコースローン〜

  4. 定期借家権登場
     
  5. 投資の対象は紙切れ?




 
【今後の不動産市場】
先生
変わる価格設定

 不動産の価格の設定方法は取引事例比較法から収益還元法に変わると
 いわれています。
 とくに投資用不動産市場に関しては収益還元法が中心になるでしょう。

【余談】〜収益還元法とは
収益還元法には次の二つの考え方があります。
 @ある一定期間の純収益のみを詳細に分析する有期還元式。
 A純収益が永久に持続することを前提とする永久還元式。
  永久と言葉に矛盾が生じるのではないかと考える方が多いと
  おもいますが、永久還元方式とは長期的な経済成長率の予測
  ということになります。
  純収益変動率というものがありますが、今後の収益率が少しでも
  プラス(=日本の経済成長率がプラス)ならばプラスとなり、
  反対にマイナスの一途をたどるということならばマイナスとなります。
  しかし、ここで少し注意が必要です。
  ここでいう変動率とは永久の期間を基準にとらえています。
  たとえば、ここ10年がマイナスであっても15年後に今よりプラス
  であればプラスとなります。
  「永久にプラスが続くという考えではない」ことに注意が必要です。
  とすると、経済の観点から長期的に見ればインフレ傾向にあるので
  永久還元方式で出された純収益変動率がマイナスということはまず
  ないともいえます。




投資の目的〜インカムゲイン

 今後の不動産投資目的ではインカムゲイン目的で投資する方が増えてくる
 と言われています。
 インカムゲインとは株で言えば配当、不動産の場合は家賃収入といった
 ところでしょうか。値上がりで儲けるのではなく初期投資はある程度
 かかっても、時間をかけてその分を回収するという考えです。
 よってこの場合の対象不動産は更地ではなく、マンションや店舗などに
 なります。
 土地の価格設定ローンの方法からもわかる様に、今後は値上がりを基準
 としているのではなくその土地の収益性を基準にしています。
 今後ある程度の期間、このインカムゲイン重視型の考えは変わらないと
 思います。

                            >>キャピタルゲインはこちら


ローンの種類

 ノンリコースローン(非遡及型ローン(ひそきゅうがたろーん))
 非遡及型ローンとも呼ばれ、担保にした不動産以外に債務が及ばない
 融資のことで、「人」の信用を担保にするリコースローン(遡及型ローン)
 とは異なり、不動産そのものの収益力を担保に融資する。
 よって上記の例のようなことはおこりません。
 今後の不動産投資でノンリコースローンが利用されるケースが
 増えてくると思われます。

 ただし、ノンリコースローンにも注意が必要です。
 ・注意点  @ 金利・・・・・・・当然リコースローンより高い。
        A 融資期間・・・物件によらず5〜7年
        B 物件限定・・・稼働中の収益物件に限定。 など

                 
−今までの不動産市場 ローンの種類 【余談2】より−
                          >>リコースローンはこちら


定期借家権登場

 2000年より定期借家権制度が創設されました。
 これにより契約で定められた期間を満了したら更新することなく
 自動的に借家契約が終了するようになりました。
 今までのように借り主の権利が強く、建物を貸したら契約期限が
 来てもなかなか明け渡してはもらえない、ということはなくなりました。


投資の対象は紙切れ?

不動産投資信託として様々な商品が生まれています。
そのため現物を購入することなく証券「紙切れ」に投資することが
可能になりました。
その中でもリートという商品は注目を浴びている商品の一つです。




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