2006/09/27
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■ 不動産の特徴。〜良い所と悪い所〜


 不動産の特徴を収益性および投資の対象という目線から見てみたいとおもいます。
 

 掲載事項
  1. 安定した収益〜インカムゲイン〜

  2. 価格変動による収益〜キャピタルゲイン〜
     【余談】 土地神話 土地投資は安全2?
     【余談2】 まだ今の土地は高い?

  3. 流動性〜一般庶民に不動産は高嶺の花?〜

  4. 個別性〜不動産は十人十色〜

  5. 価格〜やっぱり不動産は高値の花〜




 
【不動産の特徴】
先生
安定した収益〜インカムゲイン〜★良いところ

 不動産の賃貸によって安定した家賃収入を得ることは比較的容易です。
 事実、富裕層の中で老後は家賃収入で安定収入を得ようと考えている方
 が大変多いようです。
 株などと違い安定したインカムゲインが期待できます。

【余談】〜不動産投資にリスクはないの?

 リスクがない訳ではありません。
 空室リスク・人的リスク・価格変動リスク・税金などのリスクがあります。
 空室リスク
  空室を埋めるには相当な努力が必要で、業者などに一括して頼んでいる
  大家さんが多いようです。
 人的リスク
  入居者の選定にも気を使う必要があります。
 価格変動リスク
  その不動産の価値を一定に保つために、ある期間でリフォームなどを
  する必要があります。また、経済の状況により不動産価格が大幅に
  変動する可能性もあります。
 税金
  もちろん税金もかかりますので、税金対策も必要です。



価格変動にともなう収益〜キャピタルゲイン★良いところ?

 不動産の価格はその時代の需要と供給で決定します。
 今(2004年)は都心以外は買い手の不足の状況で値下がりを続けて
 いますが、長期的に見れば上昇する可能性は十分あるといえます。

【余談】〜土地神話 土地は安全2?

 歴史的な観点から物価はいつかは上昇するものであって、
 値下がりを続ける商品はほぼないといえます。
 (技術革新などで安くはなりますが・・・)
 そのため、不動産特に土地は値下がりを続けてもいつかは
 値下がりが止まり、そしていつかは値上がりをするといえます。
 それがいつかはわかりませんが・・・


【余談2】〜まだ今の土地は高い?

 ただし現時点の日本の土地価格は世界的に見ても高いといえます。
 その理由は主に2つあります。
   土地が狭いこと と 土地の使われ方が良くない。 ということです。
 ここで問題なのは 土地の使われ方 です。
 超高層ビル群の100M先に小さな雑居ビル群があったり、
 都心に農地があったり・・・

 日本の政治家は「農家を守る」という意識が大変強いようです。
 そのため日本の農家および農地は大変優遇されています。
 また輸入に対し大きな関税をかけ、日本での食の物価を上げています。
 こうした様々な優遇措置を農家は受け生活をしています。
 もし、農地が優遇されなくなったら、もし関税が引き下げられやすく食が
 輸入されたら、もちろん農家は食べていけなくなり、農地を手放すでしょう。
 その供給が多く続ければ多いほど、土地は値下がりを続けるでしょう。
 また、雑居ビルが一つにまとまったら?  大幅に土地があまります。
 こうした「効率化」・「競争」・「都市計画の整備」によってもっともっと安く、
 土地は供給できるはずです。
 これはひいては日本の競争力の復活につながります。
 現状を見る限りこの考えは非現実的ではありますが、経済学で言う
 「要素価格均等化の命題」という理論を考えると必然な考え方です。



流動性〜一般庶民に不動産は高嶺の花?〜★悪いところ

 流動性とはその購入および売却が容易かどうかということになります。
 その市場に誰もが簡単に参加でき、その商品の特徴に大きな差が
 なければ、いいのですが、残念ながら不動産市場は誰もが簡単に参加
 できませんし、商品の特徴にも一つとして同じ物はありません。
 また、売却する際にも手続きが大変で時間もかかり、売却を考えてから
 現金になるまで相当な時間がかかります。
 こういった商品を流動性が低い商品といい、一般の人に高嶺の花と
 とらえられがちです。土地は流動性の低い商品の一つといえます。
 反対に一番流動性のある商品は当然、現金(日本円など)です。
 円は商品か?という疑問があるかと思いますが、ドル・ユーロなどと交換
 できる立派な商品の一つです。皆様は今、円に投資している状態なのです。


個別性〜不動産は十人十色〜★悪いところ

 不動産はそれぞれが個別性をもっていてひとつとして同じ商品はありません
 まさに十人十色であるといえます。そのため投資する人もその物件の性質を
 十分見極めてから購入する必要があります。
 また、法規制に大きく影響を受けるので、物理的な観点からだけではなく、
 法的な観点からもその商品(不動産)を見極める必要があります。



価格〜やっぱり不動産は高値の花?〜★悪いところ

 不動産はどんなに小さい物であっても価格は最低数百万します。
 中には一つ数百億という商品もあるので一般庶民が投資対象にするには
 やはり高値の花となってしまいます。



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