2006/09/27
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■ CMGSとは?

CMGS(Commercial Mortgage Backed Securities)とは商業不動産担保証券のことです。

 ◇掲載事項(ここでのお話)


 
【CMBSとは】
CMBSのはじまり
1983年にオリンピア&ヨーク社がニューヨークのオフィスを担保に債券を発行したのが、CMBSのはじまりといわれています。

CMBSはCommercial Mortgage Backed Securitiesの略。日本では商業用不動産ローン担保証券とも呼びます。資産担保証券(ABS)の一種で、賃貸マンション、ホテル、倉庫、オフィスビル、スーパーなど商業不動産モゲージ(商業用不動産に対して実施した融資)をひとまとめにし、それを担保に証券化した商品であります。具体的には、商業用不動産ローンを出し、それをプールした上で特別目的会社(SPC)に売却。SPCはそれを担保にしてAAA格付をはじめとする数種類の証券を発行して引受、投資家に販売していくスキームであります。

ノンリコースローンの国内における浸透にともないCMBSの活用もはじまり、99年2月、国内初の商業不動産ローン担保証券(CMBS)が発行された。これはモルガン・スタンレーが大京からマンション1,200戸を取得した際に、外資系銀行が融資したノンリコース・ローンの元利金返済を原資に証券を発行しました。

CMBSの手法
CMBSの手法として

・ 銀行などのレンダ―がノンリコース・ローンを融資する。
・複数のノンリコース・ローンをプールすることでリスク分散を図り、
  その元利金を裏付けに証券を発行する。
・ リスクとリターンの異なる複数のトランシエに分けたデット型証券として証券化する。

国内のSPC法はこのCMBSがモデルといえます。つまり、オリジネーターの倒産から証券化した不動産を隔離するためペーパカンパニーであるSPCを設立し、証券化した不動産をSPC法が所有します。CMBSではSPCに代わって資金を回収・管理するサービサーが必要となる。サービサーには賃料などの回収管理をするマスターサービサー、延滞債権の回収管理をするスペシャルサービサー、オリジネーターが倒産したときオリジネーターに代わり資金回収するバックアップサービサーがあります。



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 ABSとは

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