2006/09/27
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■ 売りアパートについてご紹介します。
ここではアパートを「投資目的で購入する」という点についてご紹介させていただきます。
これから不動産投資を始められる場合には、アパート投資による資産形成と定年後に安定収入確保について、そのメリットとリスクを押さえた上で、投資をされる必要があります。

◇ここでのお話。
@ アパート投資ってなに?
  A アパート投資のメリット
  B アパート投資の心配な点


お薦め!
小学生でもよくわかる不動産投資・リート』についてはこちらから。

アパート投資のメリットとして以下の3点をあげてみました。




1. 普通のサラリーマンでも1億のアパート資産形成ができる。
  普通のサラリーマンならば生涯働いて得る収入は約2〜3億円だと思いますが、銀行に預けておくだけでは定年までの生活費一切を差し引いた金額しか残らないことになります。

そこで、定年後の生活設計を40歳頃から考え、まずは自由に使えるお金を500万円程度貯金して、できれば自宅も購入してあったほうがいいと思いますが、45歳くらいからでもアパート投資を堅実に着実に継続的に実行していけば定年までに1億円のアパート資産を形成することは可能だと思います。

地方のアパートは新築でも1棟1500万円くらいから購入できますから、自己資金500万、ローンで1000万円ということから始めればいいわけです。
その後は毎年所得税が戻ってきますし毎月の収支のプラス分をためていけば2〜3年で次のアパートの頭金がたまるわけです。



2.土地を持っている必要はない

  土地と建物あわせて2000万円以下のアパート物件も見つけられます。
たとえば坪10万円の土地60坪に駐車場付1DK4戸34坪のアパートを建てたとすると、建物は坪30万円として1020万円、土地代が600万円ですから合計1620万円です。これならば家賃35000円としても年間168万円の収入となり、表面利回りは10%以上。

都会でアパートを持とうと思ったら自分で土地を所有していなければこの利回りは実現できませんが、地方の坪20万円以下くらいの場所ならば、利回り10%以上の物件が見つけられます。

 
3.相続税も安くなる

賃貸住宅を建てて相続すると、土地は貸家建付地の評価になるため、路線価から20%前後の減額となるそうです。(借地権割合70%、借家権割合30%とすると21%が通常の評価から減額される)

また、建物も固定資産税評価額から借家権分を減額するため、借家権が30%ならば70%の評価となるようです。
 

 


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